房贷的非惩罚性的提前还款

房贷协议里有一个非惩罚性的提前还款条款（Prepayment Privilege）。在日历年内，可以多还最原始的总房贷的一定比例；或者每个月的月付增加一定比例。我以前的和现有的所有贷款，这个比例上限是 20%；也有朋友的房贷这个比例上限是 10%。只要每年多还的额度不超过这个上限，是不会被罚款的。

有几个要点：

• 用最原始合同上的总房贷来计算，不是按照你现在还欠的房贷额来计算；
• 至少 BMO 和 HSBC Canada 是无法在线操作的，需要找分行工作人员帮忙转钱到贷款账户；
• 一年可以多次提前还款，只要总比例不超过规定的比例即可。 
• 我也没找过银行增加月付，所以也不知道这个增加的月付能不能以后再降到原始月付。

HSBC Canada 的房贷还有一个比较特殊的地方：五年浮动封闭房贷，满了三年之后，封闭变成开放的了，你想怎么还就怎么还，全部还了都可以。

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Trigger Rate 或者 Threshold Rate

以下文字编辑自一位朋友的朋友圈：

最近朋友圈全部‬都是 Trigger Rate 的各种‬讨论。如果‬需要查询自己‬的 Trigger Rate 请查‬看你的 Mortgage‬ Disclosure 文件。

Trigger Rate 达到了不代表月供马上‬增加，而是月供已经不足以支付‬利息，超出的‬利息会加到贷款‬本金上。

那何时贷款‬供款要被强制增‬加呢？Designaet‬d Amount‬ 才是你需要关‬心的，比如 CIBC 的 Designated Amount 是105% 的原始贷‬款额，也就是说，额外‬利息不停地增加到贷款本金，当刷新的本金总额到了105%的原始本金的时候‬，月供就要被强‬制增加了。以后利息降了，也还是按照增加后的月供来还款。

如何‬应对？非惩罚性的提前还款，避免到达 Designated Amount 的时候一次性大‬幅提升月供。

比如，你原始本金是 100 万，还了 3 年，还欠 95 万房贷，现在月供不足支付利息了。超出的利息部分不断增加到欠的房贷，欠的房贷就不断刷新增加，到了 105 万的时候才会被强制增加月供。此时你的原始本金应该是 105 万了。你就不断地给银行支付利息，不断地还钱。

这么推算下来，要想 trigger 增加月供还是有一定难度的。